Bayraklı 1923 PROJESİ MAĞDURLARINDAN MÜTEAHİT FİRMA ÇNR’NİN İDDİALARINA HUKUKİ BELGELERLE AÇIKLAMALAR

Firmanın alacaklı olduğunu iddia ettiği dokuz bağımsız bölümden birinin durumunu yukarıda açıkladık. Geriye kalan 8 adet bağımsız bölüm ise 2018 yılında imzalanan %5'lik Ek Sözleşme şartlarına dayanmaktadır.

Sözleşmedeki Şart Nedir?

2018 tarihli Noter onaylı Ek Sözleşme hükümleri uyarınca: %5'lik ilave pay, ancak inşaatın sözleşmede belirtilen sürede tamamlanıp Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin (İskan) alınabilecek düzeye getirilmesi koşuluyla doğar.

Mevcut Hukuki Durum:

İskan koşulu gerçekleşmemiştir: İnşaatın tamamlandığının göstergesi olan iskan başvurusu, bu süreyi çoktan aşmıştır — hatta bugün itibarıyla hâlâ yapılmamıştır. Dolayısıyla bu sekiz dairelik hak ediş hiç doğmamıştır.

Sürenin aşıldığı ihtar edilmiştir: Sürenin dolduğu ve yükümlülüklerin yerine getirilmediği hususu, tarafımızca çekilen 2022 ve 2023 tarihli Noter İhtarnamesi ile müteahhit firmaya resmî olarak bildirilmiştir.

Arsa sahipleri Ümit Kocakıran ve Gaye Gündüz’e ait İzmir ili, Konak ilçesi, Çınarlı Mahallesi, 297 pafta, 1508 ada, 9 parselde tapuya kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması amacıyla, arsa sahipleri ile müteahhit arasında İzmir 32. Noterliği’nin 14.07.2016 tarih ve 12185 işlem numaralı “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” akdedilmiştir.

Akabinde şahıs firması niteliğindeki işletmesinin şirkete dönüşerek müteahhit firmanın A.Ş. olması üzerine, bu şirket ile arsa sahipleri arasında İzmir 14. Noterliği’nde 04.01.2018 tarih ve 010096 işlem numarasıyla “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Ek Sözleşmesi” düzenlenerek imza altına alınmıştır.

04.01.2018 tarihli ek sözleşmede, inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 48 ay içerisinde tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması için gerekli başvurunun yapılmış olması suretiyle teslim edilmesi gerektiği kararlaştırılmıştır. Buna göre, inşaatın 04.01.2022 tarihi itibarıyla tamamlanmış olması gerekmektedir.

Bununla birlikte, inşaatın devam ettiği süreçte ortaya çıkan pandemi, sokağa çıkma yasakları ve benzeri olumsuz koşullar dikkate alınarak, inşaat süresinde 6 aylık bir gecikmenin meydana gelebileceği kabul edilmiştir. Bu ilave süre de hesaba katıldığında, inşaatın en geç 04.07.2022 tarihinde tamamlanması gerekmektedir.

Ek sözleşmede, 14.07.2016 tarihli asıl sözleşmeye aykırılık teşkil etmeyen hususlarda asıl sözleşmenin hükümlerinin geçerliliğini koruyacağı açıkça düzenlenmiştir. Asıl sözleşmenin 11.6. maddesinde ise inşaatın öngörülen süre içerisinde tamamlanamaması halinde yükleniciye 2 aylık ek süre tanınabileceği belirtilmiştir.

Bu düzenleme uyarınca müteahhide 04.07.2022 tarihinden itibaren iki aylık ek süre verilmesi gerekirken; taraflar arasındaki iyi niyetli ilişki ve inşaatın mevcut aşaması göz önünde bulundurularak, ek sürenin 15.08.2022 tarihinden itibaren başlatılması uygun görülmüştür.

Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda, müteahhide iyi niyet çerçevesinde 15.08.2022 tarihinden başlamak üzere tanınan iki aylık ek sürenin 15.10.2022 tarihinde sona ereceği ve bu tarihten itibaren gecikme cezasının uygulanmaya başlanacağı ihtaren bildirilmiştir.

Arsa sahibi ve müteahhidin de daha fazla zarara uğramaması amacıyla inşaat faaliyetlerinin hızlandırılması ve inşaatın 15.10.2022 tarihi itibarıyla tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin alınması için gerekli başvuruların yapılması için ihtar gönderilmiştir.

İhtarname ile şirketlere, inşaatın sözleşmede öngörülen sürede ve projeye uygun şekilde tamamlanmaması nedeniyle yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği bildirilmiştir. Yapılan incelemelerde projeye aykırı imalatların tespit edildiği belirtilmiştir. Bu aykırılıkların giderilebilmesi için tadilat projesi hazırlanması ve gerekli izinlerin alınması gerektiği vurgulanmıştır. Nitekim Konak Belediyesi tarafından da söz konusu aykırılıklar nedeniyle inşai ve fiziki müdahalelerin durdurulduğu ve tadilat işlemleri tamamlanıp gerekli izinler alınmadan inşaata devam edilemeyeceği bildirilmiştir.

Bu kapsamda, yapı denetim şirketiyle yaşanan sorunların giderilmesi ve tadilat projesine ilişkin işlemlerin tamamlanması ve belediyeden gerekli izinlerin alınarak inşaatın yeniden devam ettirilmesi talep edilmiştir. Bunun yanında, daha önce gerçekleşen gecikmelerden kaynaklanan gecikme tazminatlarına ilişkin arsa sahiplerinin haklarının saklı tutulduğu belirtilerek, inşaatın 15.11.2023 tarihine kadar tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesinin alınması için gerekli başvurunun yapılması ihtar edilmiştir.

İhtarnamede ayrıca, yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin bir kısmının yapı kullanma izin belgesinin alınması şartına, ek sözleşmede öngörülen %5’lik ilave payın ise inşaatın süresinde ve projeye uygun biçimde tamamlanması koşuluna bağlandığı hatırlatılmıştır. Ancak inşaatın tamamlanamaması, yapı kullanma izin belgesinin alınamaması ve projeye aykırılıklar nedeniyle yapının durdurulmuş olması karşısında, yüklenicinin söz konusu paylara hak kazanmadığı bildirilmiştir.

Böylece ihtarnameyle, karşı tarafa hem sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmesi için süre verilmiş hem de aksi durumda uygulanacak hukuki ve fiili sonuç açıkça ortaya konulmuştur.

Yüklenici firma (müteahhit), Noter onaylı sözleşme ile kararlaştırılan sürede ve nitelikte inşaatı tamamlayıp yasal teslim aşamasına getiremediği için %5'lik ilave paya ilişkin hak ediş şartları gerçekleşmemiştir.

Bu nedenle, söz konusu paydan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapu taleplerine ilişkin olarak, öncelikle yükleniciden tapu taleplerinden feragat ettiklerine dair noterden onaylı yazılı feragatname alınması gerekmektedir.

Teslim alamadığını iddia ettiği 21 bağımsız bölümün dokuzunun durumunu yukarıda açıkladık. Geriye kalan 12 bağımsız bölüm talebinin dayanağı var mıdır?

Yoktur. Müteahhidin teslim alamadığını iddia ettiği bağımsız bölüm talebine ilişkin, taraflar arasında akdedilen Noter onaylı sözleşmede hiçbir hüküm bulunmamaktadır.

Müteahhit firma, kamuoyuna yansıyan sosyal medya açıklamalarında ve video beyanlarında; bugüne kadar iskan (oturum izni) başvurusu yapmamasının sebebini arsa sahiplerinden alamadığını iddia ettiği 12 bağımsız bölüme bağlamakta ve iskanın alınamamasının sorumlusu olarak arsa sahiplerini göstermektedir.

Söz konusu 12 adet bağımsız bölüme ilişkin müteahhidin elinde BİR HUKUKİ BELGE bulunuyorsa, kamuoyuyla paylaşmalı veya yasal yollara başvurmalıdır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hukuki bir metin olup, yalnızca imza sahibi tarafları bağlar. Sözleşmede yer almayan hiçbir beyan, kime yöneltilmiş olursa olsun, tarafları bağlayıcı nitelikte değildir. Taraflar arasındaki paylaşım oranı ve koşulları sözleşmede açıkça düzenlenmiş olup, bunun dışında ileri sürülen hususlar pazarlık konusu yapılamaz.

Müteahhit firmanın hak sahiplerine ve kamuoyuna yönelik "tapuların arsa sahiplerinde olduğu" şeklindeki söylemlerinin aksine, resmî tapu kayıtları gerçeğin tamamen farklı olduğunu göstermektedir. Aşağıda tapu numaraları yazılı bağımsız bölümlerin tapuları müteahhite teslim edilmiştir.

Söz konusu bu numaralı bağımsız bölümlerin arsa sahipleri üzerinde değil, müteahhit firma adına tescilli olduğu Konak Tapu Müdürlüğü'nün resmî tapu kütük kayıtlarıyla sabittir.

Kat malikleri tarafından; müteahhit firmanın "iskan işlemleri yürütüldüğü ve aidat sürecinin başlatıldığı" gerekçesiyle kendilerinden bedel talep edildiği ve bu doğrultuda ödemeler yapıldığı bildirilmiştir.

Resmî kayıtlardan da anlaşılacağı üzere Bayraklı 1923 projesinde henüz Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınmamış olup, yapıya ilişkin mühürleme süreci devam etmektedir.

Bu mevcut duruma rağmen; iskan, teslim veya işletme gideri/aidat gerekçeleriyle müteahhit firmaya yapılmış olan ödemeler (makbuz ve dekontlarla sabit) ve bu süreçlerin hukuki boyutuna ilişkin durum tespiti çalışmaları sürdürülmektedir.

Hak kaybı yaşanmaması ve yürütülen hukuki değerlendirmeler hakkında bilgi almak isteyen kat malikleri dilerlerse tarafımıza ulaşabilir.